Offene Immobilienfonds geraten vermehrt unter Druck. Anleger von offenen Immobilienfonds bekommen die angespannte Lage am (Gewerbe-)Immobilienmarkt immer öfter in Form von Abwertungen und Schließungen der Fonds zu spüren.
Die Schließung des Fonds Wertgrund Wohnselect D Mitte Januar 2026 bestätigt einmal mehr, dass die Anlage in einen offenen Immobilienfonds nicht mehr als sichere Kapitalanlage gelten kann.
Anlässlich der aktuellen Risikoeinschätzung des Präsidenten der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) Mark Branson erhalten Kapitalanleger im Folgenden einen Überblick über die derzeitigen Problemfelder und Handlungsmöglichkeiten im Zusammenhang mit offenen Immobilienfonds.
Abwertungen von offenen Immobilienfonds
Angesichts der seit Ende 2023 andauernden Marktentwicklung im Immobilienbereich sahen sich einzelne Fonds zu einer Abwertung veranlasst.
So mussten Anleger des offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI im Sommer 2024 eine Abwertung von rund 17 % in Kauf nehmen.
Auch die Kapitalanleger des offenen Immobilienfonds Leading Cities Invest des Fondsanbieters KanAm sind wiederholten Abwertungen ihrer Kapitalanlage ausgesetzt. Der Wertverlust der Anteile betrug in den 24 Monaten bis Ende November 2025 rund 35 %.
Die Abwertung der Anteilswerte zieht zumeist eine verstärkte Rückgabe der Fondsanteile nach sich. Die von der negativen Entwicklung verunsicherten Anleger haben ein gesteigertes Interesse daran, sich von der Kapitalanlage zu lösen und möchten ihre Anteile zurückgeben.
Drohende Schließungen von offenen Immobilienfonds
Werden von den Anlegern die Fondsanteile verstärkt zurückgegeben, führt dies bei der Fondsgesellschaft schnell zu Liquiditätsengpässen. Um den Rücknahmeverpflichtungen nachkommen zu können, wird in kurzer Zeit ein erhöhtes Maß an Liquidität benötigt. Dies hat meist zur Folge, dass die Fondsgesellschaft unter Druck Immobilien verkaufen muss. Ein Verkauf unter Druck erfolgt in der Regel nicht zu marktgerechten Preisen.
Um einer Abwärtsspirale Einhalt zu gebieten, kann es zu einer Schließung des offenen Immobilienfonds kommen
Gründe für eine Schließung von Immobilienfonds
Eine Zunahme bei der Rückgabe von Fondsanteilen kann – gerade bei kleineren Fondsgesellschaften – zu erheblichen Liquiditätsproblemen führen.
Nach § 253 KAGB müssen die Fonds 5 % des Fondsvermögens als Liquiditätsreserve vorhalten. Wird diese Liquiditätsreserve unterschritten, ist die Fondgesellschaft gemäß § 257 Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) verpflichtet, die Rücknahme von Fondsanteilen auszusetzen. Dies führt zu einer (vorrübergehenden) Schließung des Immobilienfonds.
Mit einer solchen Schließung sollen die Interessen der Anleger geschützt werden. Es soll vermieden werden, dass Vermögenswerte unter Liquiditätsdruck zu Preisen verkauft werden, die nicht dem Marktwert entsprechen.
Ziel einer Schließung ist somit die Schaffung eines Interessensausgleichs zwischen den Anlegern, die ihre Anteile zurückgeben möchten und den Anlegern, die ihre Anteile weiterhin halten möchten.
Folgen einer Schließung eines offenen Immobilienfonds
Bei einer vorübergehenden Schließung handelt es sich nicht um eine Insolvenz des Immobilienfonds.
Die Schließung des Fonds führt dazu, dass die Rücknahme von Fondsanteilen ausgesetzt wird. Der Kapitalanleger kann seine Anteile (vorrübergehend) nicht an die Fondsgesellschaft zurückgeben.
Dem Anleger bleibt im Falle einer Schließung nur der Verkauf seiner Anteile über die Börse. Bei einem solchen Verkauf muss sich der Anleger aber auf erhebliche Abschläge auf den zuletzt ermittelten Anteilspreis einstellen.
Nach § 257 KAGB kann eine solche Schließung bis zu drei Jahre andauern. Ist wieder ausreichend Liquidität im Fonds vorhanden, wird der Immobilienfonds wieder geöffnet. Der Anleger kann seine Anteile nach der Öffnung so wie vor der Schließung an die Fondsgesellschaft zurückgeben.
Schließung des offenen Immobilienfonds „Wertgrund Wohnselect D“
Die jüngste Schließung eines offenen Immobilienfonds betrifft den Fonds „Wertgrund Wohnselect D“ der Wertgrund Immobilien AG. Seit dem 15. Januar 2026 können die Anleger ihre Fondsanteile nicht mehr an die Fondsgesellschaft zurückgeben.
Auch bei diesem Fonds führten vermehrte Anteilsrückgaben von Kapitalanlegern zu einem erhöhten Mittelabfluss. Liquiditätsprobleme des Fonds sind die Folge.
Weitere offene Immobilienfonds von Schließung bedroht
In der aktuellen Risikoeinschätzung der BaFin hält Präsident Mark Branson gerade kleinere Fonds von weiteren Schließungen bedroht.
Angesichts der für Privatanleger derzeit bestehenden attraktiveren Produktalternativen wird es nach Auffassung der BaFin zu weiteren Anteilsrückgaben und damit zu Mittelabflüssen aus den Immobilienfonds kommen. Insbesondere für kleinere Fonds bestehe damit die Gefahr, dass diese die Rückgabewünsche irgendwann nicht mehr erfüllen können und es daher zu weiteren Schließungen kommen wird.
Größere Fonds sind nach Ansicht der BaFin wegen ihres breiten diversifizierten Portfolios weniger gefährdet. Diese Fonds hätten mehr Möglichkeiten, die Rückgabewünsche zu erfüllen.
Reformbedarf beim Vertrieb von offenen Immobilienfonds: Unzutreffende Risikoeinstufung von offenen Immobilienfonds
Gerade vor dem Hintergrund der aktuellen Entwicklungen erscheint die Vertriebspraxis in Bezug auf offene Immobilienfonds mehr als fraglich.
Potentiellen Kapitalanlegern werden offene Immobilienfonds meist als eine sichere Anlage verkauft. In den Basisinformationsblättern sind die Fonds zumeist in niedrige Risikoklassen eingestuft. Diese Risikoeinstufung stellt auch der Präsident der BaFin in seiner aktuellen Risikoeinschätzung in Frage und sieht daher Handlungsbedarf beim Vertreib dieser Anlageprodukte.
Rechtsprechung zur Einstufung in niedrige Risikoklasse
Inzwischen ist die Risikoeinstufung von offenen Immobilienfonds vermehrt Gegenstand von Gerichtsverfahren. Als mögliche Haftungsgrundlage für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen ist dies für Kapitalanleger von besonderem Interesse.
Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat die Risikoeinstufung des offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI als zu niedrig und damit das Basisinformationsblatt als fehlerhaft angesehen. Das Gericht bejahte daher einen entsprechenden Unterlassungsanspruch der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.
Vorlage beim Europäischen Gerichtshof EuGH: Risikoeinstufung des offenen Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI
Gegen das Urteil des LG Nürnberg-Fürth wurde Berufung beim Oberlandesgericht (OLG) eingelegt.
Das OLG Nürnberg hat das Berufungsverfahren ausgesetzt. Zur Klärung der Frage, ob die Risikoeinstufung des Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI als irreführend und damit als unzulässig anzusehen ist, hat das OLG Nürnberg am 2.2.2026 im Wege einer entsprechenden Vorlage den Europäischen Gerichtshof eingeschaltet (Rechtssache C-677/25).
Der Ausgang des Verfahrens bleibt abzuwarten.
Zum Beitrag UniImo: Wohnen ZBI Anleger wird Schadensersatzanspruch gegen Volksbank wegen fehlerhafter Anlageberatung zugesprochen.
Handlungsmöglichkeiten für betroffene Kapitalanleger von offenen Immobilienfonds
Kommt es zu einer Abwertung oder gar Schließung eines offenen Immobilienfonds, stellt sich für den Kapitalanleger die Frage nach seinen Handlungsmöglichkeiten.
Sofern sich der Anleger von seinen Fondsanteilen trennen möchte, kommen für ihn die folgenden Möglichkeiten in Betracht.
Rückgabe der Fondsanteile an die Fondsgesellschaft
Sofern die Fondsgesellschaft den Fonds noch nicht geschlossen hat, ist eine Rückgabe der Anteile grundsätzlich nach Maßgabe folgender Bestimmungen möglich:
- Kündigung der Fondsanteile in der Regel nach Ablauf einer Haltefrist von 24 Monaten
- Rückgabefrist beträgt meist 12 Monate.
- Ermittlung des Verkaufspreises erst mit Abrechnung der Rückgabe (drohendes Kursrisiko, da nicht der am Tag des Rückgabeverlangens ermitteltete Anteilspreis maßgeblich ist).
Verkauf der Fondsanteile an der Börse
Ein Verkauf der Fondsanteile an der Börse ist grundsätzlich möglich. Hier ist aber zu beachten, dass der Kapitalanleger dabei mit einem niedrigeren Börsenpreis rechnen muss.
Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen
Möglicherweise kommt für einen geschädigten Kapitalanleger die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen in Betracht.
Schadensersatzansprüche können sich wegen einer möglichen Falschberatung gegen den Anlageberater richten und/oder sich aus Prospekthaftung gegen die Betreiber des Fonds ergeben.
Der Schadensersatzanspruch führt zur Rückabwicklung der Kapitalanlage: der Anleger bekommt seinen bei Erwerb der Anteile gezahlten Kaufpreis zurück zuüglich der Erwerbsnebenkosten (wie z. B. Ausgabeaufschläge) und ggf. entgangener Anlagezinsen.
Beraterhaftung wegen Falschberatung
Für die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen Falschberatung kommt es entscheidend darauf an, was dem Anleger im Beratungsgespräch in Bezug auf Sicherheit und/oder Verfügbarkeit des Anlageproduktes mitgeteilt wurde.
Wurde der offene Immobilienfonds als eine sichere Kapitalanlage verkauft oder eine jederzeitige Verfügbarkeit versprochen, kann ein Schadensersatzanspruch gegeben sein.
Für die individuelle Prüfung möglicher Ansprüche sowie bei deren späteren Durchsetzung empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt mit ausgewiesener Expertise im Kapitalanlagerecht einzuschalten.
Prospekthaftung der Fondsgesellschaft
Gerade wegen der aktuellen Diskussion zur Risikoeinstufung von offenen Immobilienfonds rückt die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen aus Gründen der Prospekthaftung gegen die Betreiber des jeweiligen Fonds verstärkt in den Fokus.
Sofern in den Produktinformationen – maßgeblich im Basisinformationsblatt – für den Fonds eine zu niedrige Risikostufe angegeben war, könnte diese als irreführend bzw. fehlerhaft angesehen werden. Damit könnte von einem Prospektfehler ausgegangen werden. Ein Prospektfehler bietet dem geschädigten Anleger die Möglichkeit, einen Schadensersatzanspruch (auch) gegen die Fondsgesellschaft des Immobilienfonds aus Gründen der Prospekthaftung geltend zu machen.
Wegen der komplexen Materie ist auch bezüglich der Prüfung und Durchsetzung etwaiger Schadensersatzansprüche aus Prospekthaftung die Hinzuziehung eines Fachanwaltes im Kapitalmarktrecht zu empfehlen.
Weitere Informationen zum Thema Geschädigte Kapitalanleger.
Unverbindliche Ersteinschätzung – unsere anwaltliche Unterstützung
Die aktuellen Entwicklungen und Diskussionen setzen offene Immobilienfonds zunehmend unter Druck und stellen diese Kapitalanlage verstärkt auf den Prüfstein.
Sollte auch Ihre Beteiligung an einem offenen Immobilienfonds von einer Abwertung oder Schließung bedroht sein, wenden Sie sich gern an uns. Sie erhalten von unseren auf das Kapitalanlagerecht spezialisierten Rechtsanwälten eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung.
Senden Sie uns gern Ihre Unterlagen zur Prüfung zu. Hierfür können Sie unseren praktischen Dokumenten-Upload nutzen. Selbstverständlich stehen Ihnen aber auch die üblichen Kontaktwege wie Telefon, E-Mail und Fax zur Verfügung.
Unsere Anwälte prüfen individuell für Sie, ob und gegen wen mögliche Schadensersatzansprüche bestehen und loten Ihre Handlungsmöglichkeiten aus. Hierbei wird selbstverständlich auch eine eventuell relevante Verjährung von möglichen Ansprüchen berücksichtigt.
Mit Hilfe unserer realistischen Ersteinschätzung können Sie dann über Ihr weiteres Vorgehen entscheiden. Wir werden Sie über Ihre Erfolgsaussichten ehrlich informieren und unsere Beratung an Ihrer Kosten-Nutzen-Analyse festmachen.
Sofern Sie Ihre Ansprüche gegen mögliche Haftungsgegner geltend machen möchten, werden wir auch Sie mit unserer langjährigen Erfahrung bei der Vertretung von geschädigten Kapitalanlegern unterstützen.
Nehmen Sie gern Kontakt auf – wir freuen uns, wenn wir uns für die Wahrnehmung Ihrer Interessen einsetzen können.
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