Kündigung von KfW-Förderkrediten (Programm 261): Wenn aus der geförderten Sanierung nachträglich ein Neubau wird

Für viele Bauherren ist die KfW-Förderung ein wesentlicher Baustein bei der Finanzierung energetischer Sanierungen. Kommt es Jahre nach Auszahlung eines Förderdarlehens zur Kündigung und Rückabwicklung des Förderkredites durch die KfW, sind die Folgen für die betroffenen Bauherren gravierend.

In unserer jüngsten Beratungspraxis haben wir vermehrt mit Fällen zu tun, in denen die KfW bereits bewilligte und ausgezahlte Förderdarlehen aus dem Programm 261 nachträglich in Frage stellt. Zur Begründung wird angeführt, es handele sich entgegen der Beantragung nicht um eine förderfähige Sanierung, sondern tatsächlich um einen Neubau.

Die Folgen können erheblich sein: Kündigung des Förderdarlehens, Rückforderung von Tilgungszuschüssen und zusätzliche Zinsforderungen.

Nachfolgend finden Sie weitere Einzelheiten zu den jüngsten Kündigungsfällen und erfahren, wie Sie sich in einem solchen Fall verhalten können.

Sachverhalt: KfW kündigt Förderkredite wegen angeblicher Neubauvorhaben

Die Sachverhalte in den uns vorliegenden Fällen ähneln sich in der Gestaltung:

Betroffene Bauvorhaben

Zumeist sind größere Wohnungsbauprojekte betroffen, bei denen bestehende Gebäude umfassend umgebaut, erweitert und energetisch modernisiert werden. Nach Abschluss der Maßnahmen sollte der erweiterte, sanierte Altbau den energetischen Standard eines Effizienzhauses erreichen.

Bauordnungsrechtlich wurden die Projekte als „Umbau und Erweiterung“ des Bestandsgebäudes beantragt und genehmigt. In der Bestätigung zum Antrag („BzA“) wurde das Projekt jeweils als „Sanierung zum Effizienzhaus“ bezeichnet. Die beantragten Förderdarlehen wurden von der KfW bewilligt und ausgezahlt.

Änderung durch KfW: förderfähige Sanierung gilt überraschend als Neubau

Mehrere Jahre später fordert die KfW Nachweise über den erhaltenen Baubestand und kündigt nach Prüfung der Unterlagen die Förderdarlehen mit der Begründung, dass von der ursprünglichen Gebäudesubstanz zu wenig erhalten geblieben sei. Aus Sicht der Förderbank habe deshalb kein Sanierungsvorhaben, sondern ein Neubau vorgelegen.

Gravierende Folgen dieser Änderung

Die Folgen sind verheerend: die mit Tilgungszuschüssen ausgestatteten günstigen Förderdarlehen werden zurückgefordert und zusätzlich werden für die Zeit der Inanspruchnahme Strafzinsen gefordert.

 

Zu weiteren Informationen bei Problemen mit KfW-Förderkrediten.

 

Sanierung oder Neubau: Es fehlt eine eindeutige Regel

Ob eine Sanierung nach den Förderrichtlinien bereits als Neubau einzustufen ist, lässt sich nicht immer eindeutig beurteilen. Die rechtliche Abgrenzung zwischen Sanierung und Neubau ist in dieser Hinsicht keineswegs klar.

Wider Erwarten gibt es für die Abgrenzung keine eindeutige gesetzliche Regel. Aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ergibt sich keine Definition darüber, welcher Anteil der Gebäudesubstanz erhalten bleiben muss. Auch gibt es keine festen Quoten für erhaltene Außenwände, Decken oder Fundamente, Dachkonstruktionen oder tragende Bauteile, an der sich die Einordnung mechanisch ablesen ließe.

Stattdessen greift die KfW auf ihre Technischen FAQ zurück. Diese nehmen auf eine sehr viel weichere Formel Bezug, die auf einen ministeriellen Anwendungshinweis aus dem Jahr 2010 zurückgeht: Danach entsteht ein neues Gebäude, wenn die für den Wärmebedarf relevanten Bauteile – Fundamente, Decken, Außenwände, Fenster, Türen und die Haustechnik – in der „ganz überwiegenden Mehrheit“ ersetzt werden. Und ausdrücklich heißt es: Wird bis auf Grundmauern oder Bodenplatte abgerissen und der Rest vollständig erneuert, spricht das für einen Neubau.

Definition „ganz überwiegende Mehrheit“

Was genau „ganz überwiegende Mehrheit“ bedeutet, wird nicht weiter definiert. Es gibt dazu – soweit veröffentlicht   – weder eine gesetzliche noch eine durch Rechtsprechung gefestigte Definition. Es existiert keine belastbare Prozentgrenze, anhand derer sich eindeutig feststellen ließe, ob noch eine Sanierung oder bereits ein Neubau vorliegt.

Insgesamt fehlt eine verlässliche Regel, die das Bauvorhaben eindeutig als Sanierung oder Neubau einordnet. Maßgeblich bleibt daher die Gesamtwürdigung des Einzelfalls.

Gerade weil es keine starren gesetzlichen Kriterien gibt, kommt es häufig auf die rechtliche Bewertung der technischen Dokumentation und der Fördervoraussetzungen an. Durch frühzeitige Einbindung eines entsprechend spezialisierten Rechtsanwalts neben den technischen Beratern kann eine spätere Kündigung der Förderkredite vermieden werden.

 

Entscheidungsträger für die Einordnung des Vorhabens

Ein weiterer kritischer Punkt betrifft die Frage, wer für die Einordnung des Bauvorhabens verantwortlich ist. Die maßgeblichen KfW FAQ legen nahe, dass es darauf ankommt, wie das Vorhaben öffentlich-rechtlich eingeordnet wurde.

Die Baugenehmigungen treffen aber keine ausdrückliche energierechtliche Einordnung nach dem GEG. Die Bezeichnung in der Genehmigung als Umbau und Erweiterung ist dann ein starkes Indiz – aber eben nicht automatisch die entscheidende Klärung, die die KfW sehen möchte.

Fehlt diese eindeutige Einordnung, gewinnt die Rolle des Energie-Effizienz-Experten entscheidend an Bedeutung. Dieser soll – idealerweise in Abstimmung mit den Architekten – das Vorhaben anhand der Substanzkriterien selbst bewerten. Eine einfache Bestätigung des gewünschten Ergebnisses durch den Energie-Effizienz-Experten reicht dabei nicht aus. Notwendig ist vielmehr die eigenständige förder- und energierechtliche Bewertung nach den von der KfW veröffentlichten Technischen FAQ durch den Energie-Effizienz-Experten.

Parallel dazu ist eine rechtliche Prüfung dahingehend sinnvoll, ob die förderrechtliche Einordnung der KfW rechtlich tragfähig ist, welche Nachweise erforderlich sind und wie gegenüber der KfW argumentiert werden sollte. Erfahrungsgemäß entscheidet nicht allein die technische Bewertung, sondern auch die rechtliche Aufbereitung des Sachverhalts über den Erfolg.

 

Haftungsrisiken für Bauherren, Banken und Planungsbeteiligte

Für Bauherren ist die Situation belastend, weil gleich mehrere Unsicherheiten zusammenkommen. Die Frage, ob bei einem Umbau eines Bestandsgebäudes eine Sanierung oder ein Neubau vorliegt, lässt sich nicht quantitativ anhand der erhaltenen Gebäudesubstanz ermitteln. Kommt es im Verlauf der Bauphase zu einem zusätzlichen, ursprünglich ungeplanten Rückbau, entstehen Beweisfragen, die sich rückblickend nur schwer klären lassen.

Die finanziellen und haftungsrechtlichen Fragen treffen nicht nur die Bauherren. Auch können u.U. die Hausbanken betroffen sein, die die Förderdarlehen beantragt haben ohne die Einordnung als Sanierung geprüft zu haben. Daneben rücken auch die Architekten und Energie-Effizienz Experten in den haftungsrechtlichen Fokus, soweit sie bei der förderrechtlichen Einordnung des Projekts mitgewirkt haben.

Ein erfahrener Anwalt kann in dieser Phase nicht nur die Kommunikation mit der KfW begleiten, sondern auch mögliche Ansprüche und Haftungsfragen gegenüber weiteren Projektbeteiligten prüfen und die Interessen des Darlehensnehmers umfassend vertreten.

 

Vermeidung einer Kündigung des KfW-Förderkredits

Um sich vor den gravierenden Folgen einer Kündigung des KfW-Förderkredites zu schützen, sollte deren Vermeidung oberste Priorität haben. Hierfür ist unserer Erfahrung nach, das Projekt sauber vorzubereiten und aktiv zu steuern. Je früher die Weichen richtig gestellt werden, desto größer sind regelmäßig die Handlungsmöglichkeiten

Bewährt haben sich insbesondere folgende Maßnahmen:

 

1. Dokumentation der vorhandenen Altbau-Substanz

Die vorhandene Altbau-Substanz sollte belastbar durch eine nachvollziehbare, technisch fundierte Aufstellung der erhaltenen und ersetzten Bauteile – mit Flächenangaben, Plänen und Fotodokumentation dokumentiert werden.

 

2. Ungeplante Abrisse beweissicher festhalten

Musste während der Ausführung mehr zurückgebaut werden als ursprünglich vorgesehen, ist die zeitnahe, datierte Dokumentation entscheidend: Wann wurde der Schaden festgestellt, warum war er vorher nicht erkennbar, warum war ein Erhalt technisch nicht vertretbar?

Ein von Anfang an geplanter Totalabriss lässt sich nicht nachträglich als Sanierungsfolge darstellen – ein echter, unvorhersehbarer Schaden dagegen sehr wohl.

 

3. Die Bauaufsichtsbehörde gezielt einbinden

Häufig lohnt sich eine sorgfältig formulierte Anfrage bei der zuständigen Behörde, ob und wie das Vorhaben energierechtlich einzuordnen ist.

Bestätigt die Behörde, dass das Vorhaben energierechtlich als Sanierung eines Bestandsgebäudes und nicht als Neubau behandelt wurde, kann dies im späteren Verfahren ein starkes Argument darstellen.

Häufig kommt es darauf an, die Anfrage richtig zu formulieren, um nicht das gegenteilige Ergebnis zu provozieren. Ein auf diesem Rechtsgebiet spezialisierter Rechtsanwalt kann die Abstimmung mit der Behörde rechtlich begleiten und dazu beitragen, missverständliche Formulierungen zu vermeiden.

 

4. Adäquater Umgang mit der KfW

Im Umgang mit der KfW empfiehlt sich eine kooperative, aber bestimmte Form. Vorschnelles Handeln sollte möglichst vermieden werden.

Häufig ist zunächst ein fundiertes Zwischenschreiben sinnvoll, um Zeit für die technische und rechtliche Aufarbeitung zu gewinnen und die erforderlichen Nachweise zusammenzustellen.

Gerade in diesem Stadium empfiehlt sich eine anwaltliche Unterstützung. Ein im Kreditrecht erfahrender Anwalt kennt die Besonderheiten von Förderdarlehen, die rechtlichen Anforderungen an eine Kündigung sowie die Argumentationslinien, die gegenüber der KfW erfolgversprechend sein können.

 

Weitere Informationen für den Fall einer Kreditkündigung durch die Bank im allgemeinen.

 

Frühzeitige rechtliche Unterstützung kann erhebliche wirtschaftliche Schäden vermeiden

Die nachträgliche Kündigung von KfW-Förderkrediten aus dem Programm 261 wegen einer Neubewertung als Neubau zählt zu den größten und zugleich am meisten unterschätzten Risiken bei umfangreichen Sanierungsprojekten. Der Abgrenzung von Sanierung und Neubau kommt damit eine entscheidende Bedeutung zu.

Da die Einordnung keiner klaren Formel folgt, hängt sie von der Gesamtwürdigung im Einzelfall ab. Genau darin liegt das Risiko – und zugleich die Chance. Die richtige Positionierung entscheidet über erhebliche Beträge.

Wer frühzeitig die richtigen Weichen stellt, das Projekt sauber dokumentiert und mit den beteiligten Stellen strategisch kommuniziert, kann einer unerwünschten Einordnung des Projekts durch die KfW vorbeugen und in vielen Fällen auch eine nachträgliche unerwünschte Neubewertung durch die KfW abwenden.

 

Unsere anwaltliche Unterstützung

Planen Sie ein Sanierungsprojekt mit umfangreichen Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen? Oder hat die KfW bereits angekündigt, Ihr Projekt als Neubau einzustufen und das Förderdarlehen aus dem Programm 261 zu kündigen?

Unsere auf das Kreditrecht (KfW-Förderdarlehen) und Bankrecht spezialisierten Anwälte unterstützen Sie bei der rechtlichen Prüfung der Fördervoraussetzungen, der Kommunikation mit der KfW sowie der Abwehr unberechtigter Kündigungen und Rückforderungsansprüche.

Je früher die rechtliche Prüfung erfolgt, desto größer sind regelmäßig die Möglichkeiten, eine wirtschaftlich tragfähige Lösung zu erreichen. Ihre Unterlagen können Sie uns über unseren praktischen Dokumenten-Upload oder über die üblichen Kontaktwege zukommen lassen.

 

Nehmen Sie gern Kontakt auf – wir freuen uns, Sie bei der Wahrnehmung Ihrer Interessen unterstützen zu können.

 

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