Vorfälligkeitsentschädigung: Was Sie wissen müssen und wie Sie diese vermeiden können
Möchten Sie als Darlehensnehmer vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit Ihren Darlehensvertrag /Kreditvertrag vorzeitig beenden, wird Ihnen Ihre Bank hierfür in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.
Gerade bei der vorzeitigen Beendigung eines Immobiliendarlehens schlägt die Vorfälligkeitsentschädigung meist mit einer beträchtlichen Summe zu Buche.
Nachfolgend erhalten Sie Informationen, wie Sie die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden, reduzieren oder sogar zurückfordern können.
Allgemeine Informationen zur Vorfälligkeitsentschädigung
Nach § 502 BGB kann der Darlehensgeber im Fall der vorzeitigen Rückzahlung eines Darlehens mit gebundenem Sollzinssatz eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung von dem Darlehensnehmer verlangen.
Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung ist komplex.
Definition der Vorfälligkeitsentschädigung
Mit der Vorfälligkeitsentschädigung soll der Schaden ausgeglichen werden, der dem Darlehensgeber unmittelbar durch die vorzeitige Rückführung entsteht.
Bei einem Kreditvertrag mit gebundenem Sollzinssatz steht der Bank bis zum vereinbarten Ende der Vertragslaufzeit eine bestimmte Summe von Zinseinnahmen zu. Wird der Kredit vorzeitig von dem Kreditnehmer zurückgezahlt, wird die Bank diese vertraglich vereinbarten Zinseinnahmen nicht erhalten. Diesen Zinsschaden der Bank soll die Vorfälligkeitsentschädigung kompensieren.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist somit ein Schadensersatz für die Bank im Falle einer vorzeitigen Rückzahlung eines Darlehens mit gebundenem Sollzinssatz. Dieser Schadensersatzanspruch ist verschuldensunabhängig.
Anspruch der Bank auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung
Die Bank hat einen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Darlehensnehmer von seinem vorzeitigen Kündigungsrecht nach § 490 Abs. 2 BGB bzw. seinem Recht auf vorzeitige Erfüllung nach § 500 Abs. 2 BGB Gebrauch macht.
Nähere Informationen zu den Möglichkeiten einer vorzeitigen Beendigung eines Kreditvertrages erhalten Sie unter unserem Beratungsthema Vorzeitige Beendigung von Darlehensverträgen.
Die Vorfälligkeitsentschädigung steht der Bank nur dann zu, wenn es sich um ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz handelt und die Geltendmachung nicht ausgeschlossen ist.
Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz
Voraussetzung für den Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ist nach § 502 BGB, dass bei Verbraucherdarlehensverträgen als Zinsvereinbarung ein gebundener Sollzinssatz vereinbart worden ist. Ist hingegen die Zahlung eines variablen Zinssatzes vereinbart, steht dem Darlehensgeber keine Vorfälligkeitsentschädigung zu.
Nach § 489 Abs. 5 BGB ist der Sollzinssatz gebunden, wenn für die gesamte Vertragslaufzeit ein Sollzinssatz oder mehrere Sollzinssätze vereinbart sind, die als feststehende Prozentzahl ausgedrückt werden.
Kein Ausschluss der Geltendmachung der Vorfälligkeitsentschädigung
Der Anspruch der Bank auf eine Vorfälligkeitsentschädigung ist nach § 502 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, wenn die Rückzahlung aus einer Versicherung erfolgt, die gerade zur Besicherung des Darlehens vereinbart worden war.
Ferner ist die Geltendmachung der Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ausgeschlossen, wenn der Darlehensvertrag in Bezug auf Laufzeit, Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung fehlerhaft ist.
Berechnung der Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung
Die Berechnung der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung ist komplex.
Gesetzliche Regelungen zur Berechnung gibt es insofern nur rudimentär, als dass nach § 502 Abs. 1 BGB der Anspruch auf eine „angemessene“ Vorfälligkeitsentschädigung normiert ist.
Für Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge ist zudem in § 502 Abs. 3 BGB geregelt, dass die Vorfälligkeitsentschädigung folgende Beträge nicht überschreiten darf:
- höchstens 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrages oder
- mit Restlaufzeit bis 1 Jahr: 0,5 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrages.
- Die Vorfälligkeitsentschädigung darf nicht den Zinsbetrag übersteigen, den der Darlehensnehmer bei vollständiger Vertragserfüllung gezahlt hätte.
Die maßgeblichen Leitlinien für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wurden im Laufe der Jahre von der Rechtsprechung aufgestellt.
Danach stehen den Banken zwei unterschiedliche Berechnungsmethoden zur Verfügung: die sogenannte „Aktiv-Aktiv-Methode“ und die sogenannte „Aktiv-Passiv-Methode“
Berechnung nach der Aktiv-Aktiv-Methode
Diese Berechnungsmethode wird von den Banken in der Regel nicht angewendet, da sie für die Bank zu einem schlechteren Ergebnis kommen kann.
Bei der Aktiv-Aktiv-Methode wird davon ausgegangen, dass die Bank das vorzeitig zurückgezahlte Darlehen einem neuen Darlehensnehmer gewährt. Wird für dieses neue Darlehen ein niedrigerer Zinssatz vereinbart als bei dem vorzeitig zurückgezahlten Darlehen, entsteht der Bank ein Zinsschaden. Dieser ist durch die Vorfälligkeitsentschädigung zu erstatten.
Berechnung Aktiv-Passiv-Methode
Diese Berechnungsmethode wird am häufigsten von den Banken angewendet.
Bei der Aktiv-Passiv-Methode wird davon ausgegangen, dass die Bank das vorzeitig zurückgezahlte Darlehen alternativ am Kapitalmarkt (in Form von Hypothekenpfandbriefen) angelegt hätte. Zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wird der ursprünglich an die Bank zu zahlende Darlehenszins mit dem von der Bank hypothetisch eingenommenen Anlagezins verglichen.
Weitere Berechnungsposten (Bearbeitungsentgelt, Verwaltungskosten, Risikokosten)
Die Bank ist berechtigt, ein Bearbeitungsentgelt im Rahmen der Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung zu stellen.
Ferner sind von der Bank bei der Berechnung der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung die eingesparten Verwaltungskosten sowie die Risikokosten in Abzug zu bringen.
Bei der Darlehensgewährung wird von der Bank die Bonität des Kreditnehmers bestimmt, was sich im zu zahlenden Zinssatz niederschlägt. Je höher für die Bank das Risiko ist, dass der Kreditnehmer das Darlehen nicht zurückzahlen wird, desto höher wird der zu zahlende Zinssatz sein. Diese Risikokosten müssen bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung abgezogen werden. Dieser Abzug erfolgt in Form einer Pauschale in Höhe von 0,01 und 0,1 % der jeweiligen Restschuld.
Vermeidung der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung
Es gibt Möglichkeiten, die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden bzw. zu umgehen.
Sonderkündigungsrecht nach Ablauf von 10 Jahren
Bei einem Darlehensvertrag mit einer Zinsbindung von mindestens 10 Jahren, steht dem Darlehensnehmer ein Sonderkündigungsrecht zu.
Von diesem außerordentlich Kündigungsrecht kann der Darlehensnehmer nach Ablauf der 10 Jahre nach Auszahlung des Darlehens Gebrauch machen.
Er muss dabei eine Kündigungsfrist von 6 Monaten einhalten.
Der Kredit endet dann nach 10 Jahren und 6 Monaten. Einen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung hat die Bank in diesen Fällen nicht.
Fehler im Darlehensvertrag
Sollte der Darlehensvertrag bestimmte Fehler aufweisen, kommt ebenfalls die Vermeidung einer Vorfälligkeitsentschädigung in Betracht.
Nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen, wenn im Kreditvertrag die Angaben über Laufzeit, Kündigungsrecht des Kreditnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung fehlerhaft sind.
Gerade die unzureichenden Angaben für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung führen des Öfteren dazu, dass Bankkunden bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen oder eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern können.
Dass Banken ihre Kunden bei einer Baufinanzierung umfassend und korrekt über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung informieren müssen, ist in Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie seit dem 21. März 2016 erforderlich. Kreditverträge, die nach dem 20. März 2016 abgeschlossen wurden, bieten daher häufig die Möglichkeit, die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden.
Die Angaben über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sind nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) dann i. S. von § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB unzureichend, wenn sie nicht klar und verständlich i.S.v. Art. 247 § 7 Abs. 2 Nr. 1 EGBGB i. V. m. § 492 Abs. 2 BGB sind (Urteil des BGH vom 5. November 2019, Az.: XI ZR 650/18.
Inzwischen gibt es einige Urteile, die zu Gunsten der Bankkunden die Angaben über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung für unzureichend erklärt haben. Einen Anspruch auf Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung hatten die Banken in diesen Fällen daher nicht und wurden zur Rückzahlung verurteilt. So z. B. Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt vom 01.07.2020, Az.: 17 U 810/19.
Fehler bei der Kreditwürdigkeitsprüfung
Die Kreditwürdigkeitsprüfung ist ein wesentlicher Bestandteil der Kreditvergabe. Die Bank ist danach verpflichtet, die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zu prüfen.
Die Kreditwürdigkeit ist mit der Prognose gegeben, dass der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Darlehen vertragsgemäß nachkommen wird. Abhängig davon, ob ein allgemeines Verbraucherdarlehen oder ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen gewährt werden soll, bestehen für die Bank unterschiedliche Prüfungsanforderungen.
Verstößt die Bank gegen diese Prüfungsanforderungen, steht ihr nach § 505d Abs. 1 BGB im Falle einer Kündigung des Kreditvertrages durch den Kreditnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung zu.
Weitere Informationen zur Kreditwürdigkeitsprüfung finden Sie in unserem Beratungsthema Vorzeitige Beendigung von Darlehensverträgen.
Erfolgreicher Widerruf
Ein erfolgreicher Widerruf des Darlehensvertrages führt ebenfalls dazu, dass die Bank keinen Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung hat.
Die Erklärung eines Widerrufs kommt dann in Betracht, wenn der Darlehensnehmer bei Vertragsabschluss nicht oder fehlerhaft über das Widerrufsrecht belehrt worden ist.
Ob ein Widerrufsrecht besteht, sollte im Einzelfall von einem spezialisierten Anwalt geprüft werden. Wegen der umfangreichen und unübersichtlichen Rechtsprechung zum Widerrufsrecht bei Darlehensverträgen handelt es sich um eine sehr komplexe Thematik.
Ferner ist zu beachten, dass das Widerrufsrecht auch bei einer fehlerhaften Belehrung zeitlichen Beschränkungen unterliegt.
Fehler bei der Berechnung: Reduzierung der Vorfälligkeitsentschädigung
Möglicherweise hat die Bank zwar einen Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung. Es kann aber vorkommen, dass die Bank die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung falsch berechnet hat. Ist das der Fall, steht dem Darlehensnehmer ein Rückzahlungsrecht für den zu viel gezahlten Betrag zu.
Folgende Berechnungsfehler können wir häufiger feststellen:
- fehlende Berücksichtigung von vertraglich eingeräumte Sondertilgungsmöglichkeiten
- fehlender Abzug eine individuellen Risikokostenberechnung
- fehlende Beachtung des Stichtags für die Rückzahlung
- fehlende Einbeziehung eines eventuell vorhandenen KfW-Darlehens
- überhöhte Berechnung von Bearbeitungsgebühren
Hilfe bei einer Vorfälligkeitsentschädigung – unsere anwaltliche Unterstützung
Sollten Sie Ihren Kredit vorzeitig ablösen bzw. beenden wollen, sollten Sie Ihren Vertrag u. a. in Bezug auf eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung anwaltlich prüfen lassen.
Die Bank ist verpflichtet, auf Nachfrage eine Berechnung der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung abzugeben. Bei Anhaltspunkten für eine überhöhte Berechnung lassen wir diese von Sachverständigen überprüfen.
Unsere auf das Kreditrecht / Bankrecht spezialisierten Anwälte stehen Ihnen gern zur Verfügung, um Ihre Rechtslage zu klären und Sie in Ihren Handlungsoptionen zur Umgehung der Vorfälligkeitsentschädigung zu beraten.
Wir klären für Sie, ob Sie eine bereits gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung vollständig oder einen zu viel gezahlten Teil zurückfordern können. Haben Sie noch keine Zahlung an Ihre Bank geleistet, überprüfen wir Ihre Zahlungsverpflichtung.
Bei einer eventuellen Auseinandersetzung mit Ihrer Bank unterstützen wir Sie mit unserer langjährigen Erfahrung im Umgang mit Banken, um das für Sie bestmögliche Ergebnis zu erreichen. In jedem Stadium wird für uns Ihre Kosten-Nutzen-Analyse im Vordergrund stehen. An einer aussichtslosen und unnötig kostspieligen Vorgehensweise sind auch wir nicht interessiert.
Senden Sie uns gern Ihre Unterlagen zu – wir freuen uns auf Ihr Anliegen!
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Art Gebühr, die von Kreditinstituten verlangt wird, wenn ein Darlehensnehmer seinen mit einem gebundenen Sollzins vereinbarten Kredit vorzeitig zurückzahlt.
Diese „Gebühr“ soll die Bank für die entgangenen Zinsen entschädigen, die sie bei einer regulären Laufzeit erhalten hätte.
Wann hat die Bank Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Bank hat einen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung, wenn der Darlehensnehmer von seinem vorzeitigen Kündigungsrecht nach § 490 Abs. 2 BGB bzw. seinem Recht auf vorzeitige Erfüllung nach § 500 Abs. 2 BGB Gebrauch macht.
Die Vorfälligkeitsentschädigung steht der Bank nur dann zu, wenn es sich um ein Darlehen mit gebundenem Sollzinssatz handelt und die Geltendmachung nicht ausgeschlossen ist.
Ob die Bank im Einzelfall einen Anspruch auf Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung hat, sollte von einem spezialisierten Rechtsanwalt geprüft werden.
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Für die komplexe Berechnung kommen von der Rechtsprechung aufgestellte, unterschiedliche Methoden in Betracht. Die gängigsten Berechnungsmethode ist die sog. Aktiv-Passiv-Methode.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ergibt sich dabei aus einer ermittelten Differenz: Die ursprünglich vereinbarten Darlehenszinsen werden hypothetisch eingenommenen Anlagezinsen gegenübergestellt.
Ferner sind weitere Berechnungsposten (wie z. B. Bearbeitungsentgelt, Verwaltungskosten, Risikokosten) zu berücksichtigen.
Wegen der Komplexität sollte für die Überprüfung einer Berechnung eine fachlich versierte Person zu Rate gezogen werden.
Kann man die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden?
Es bestehen mehrere Möglichkeiten, die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden bzw. zu umgehen:
- Geltendmachung des Sonderkündigungsrechts nach Ablauf von 10 Jahre nach Auszahlung des Darlehens
- Bei Fehlern im Darlehensvertrag
- Bei Fehlern bei der Kreditwürdigkeitsprüfung
- Erfolgreicher Widerruf des Darlehensvertrages
Welche Fehler im Darlehensvertrag könnten die Vorfälligkeitsentschädigung ungültig machen?
Nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist der Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen, wenn im Kreditvertrag die Angaben über Laufzeit, Kündigungsrecht des Kreditnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung fehlerhaft sind.
Wie kann ein Anwalt bei der Vermeidung oder Rückforderung der Vorfälligkeitsentschädigung helfen?
Ein auf das Kreditrecht spezialisierter Rechtsanwalt kann Ihnen Ihre Rechtslage und die damit verbundenen Erfolgsaussichten erläutern.
Bei einer eventuellen Auseinandersetzung mit Ihrer Bank kann sich ein Anwalt mit seiner Erfahrung im Umgang mit Banken für Ihre Interessen stark machen und Ihren Forderungen den erforderlichen Nachdruck verleihen.
Kann ich die Vorfälligkeitsentschädigung nachträglich zurückfordern, wenn ich sie bereits gezahlt habe?
Sollten Sie die von Ihrer Bank geforderte Vorfälligkeitsentschädigung bereits gezahlt haben, ohne dass die Bank darauf einen Anspruch hatte, steht Ihnen ein Rückforderungsrecht zu.
Hierbei ist aber die übliche Verjährungsfrist von 3 Jahren zu beachten.
Was passiert, wenn die Bank Fehler bei der Kreditwürdigkeitsprüfung gemacht hat?
Verstößt die Bank gegen ihre Verpflichtungen zur Kreditwürdigkeitsprüfung, steht ihr nach § 505d Abs. 1 BGB im Falle einer Kündigung des Kreditvertrages durch den Kreditnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung zu.
Unsere aktuellen Fälle aus dem Bereich Kreditrecht:
Unsere Anwälte
Karl-Georg von Ferber
Gründer und Partner der Kanzlei von Ferber | Langer | Rosowski Rechtsanwälte.
Bankrecht, Kapitalanlagerecht, Prospekthaftung, Kapitalmarktrecht, Versicherungsrecht u. a.
Dr. Oliver Rosowski
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Bankrecht, Kapitalanlagerecht, Prospekthaftung, Kapitalmarktrecht, Versicherungsrecht u.a.
Dr. Tilman Langer
Gründer und Partner der Kanzlei von Ferber | Langer | Rosowski Rechtsanwälte.
Kapitalanlagerecht, Kapitalmarktrecht, Gesellschaftsrecht, Venture Capital u. a.
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Rechtsanwältin der Kanzlei von Ferber | Langer | Rosowski Rechtsanwälte, Bankkauffrau
Bankrecht, Vertragsrecht, IT-Recht u. a.
Kontosperrung und deren Auswirkungen
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